一、房地产经纪人概念

房地产经纪人是代顾客进行房地产投资或交易，以取得佣金收入的中介人。

在我国实行住房制度改革之前，采取的是福利住房政策，城市职工住房按照一定的计划无偿分配，低租使用，不充许住房的买卖；另外，土地归国家所有的，更不允许转让，只能实行无偿调拨。在这种排斥房地产市场机制的前提下，房地产经纪业当然也就处在停顿状态，至多是“地下”进行交易，“地下”进行牵红搭桥。因此，在这种背景下，房地房经纪是违法的、不道德的、被人瞧不起的。

由于传统的观念、历史因素的经济体制等多种原因，制约着房地产经纪业在我国的发展。房地产经纪人的称谓也多为贬义，如旧北京称其为“拉房纤的”（代表人物称“纤头”或“大拉纤的”）；旧上海称其为“白蚂蚁”；现有仍有称其为“地皮窜窜”、“房窜窜”、“房倒”等等不一而足。

然而，纵观世界，房地产业日益发展，必然促进和呼唤房地产交易经纪业的大发展，经纪人的勇敢参与十分必要。

二、房地产经纪人的分类

房地产经纪可按不同的分组标志进行分类，分类结果大致如下：

（一）法人房地产经纪人和个人房地产经纪人

法人房地产经纪人又称为单位房地产经纪人，它是由具有专门房地产经纪人业务知识的人员组成的经济实体。严格来说，只有专门从事房地产经纪业的公司、企业、单位才属此类，但我国目前属此种情况的并不多见，常见的是附属其它公司的经纪部门。个人的房地产经纪人是指个人名义从事房地经纪业务的经纪人，严格来说，个人房地经纪人必须取得一定的法定资格，持照营业，但我国目前常见的是那些没有取得法定资格，无照营业的“房窜窜”、“地皮窜窜”。

（二）专家房地产经纪人和一般房地产经纪人

专家房地产经纪人是具有一定学历，取得一定资格，具有多年从事房地产经验的房地产经纪人。一般房地产经纪人又称业务房地产经纪人，是指那些非专业进行房地产经纪业的经纪人。

值得一提的是，我国目前存在的许多房地产交易所（交易中心），是一种多功能的混合体。一般认为它具有两种基本功能，其一是具备为房地产交易、经营、服务的功能，即发挥“狭义的房地产市场”职能，即为交易提供固定的场所，提供有偿服务，发挥中介作用。其二是行政管理功能，对房地产交易活动进行交易登记、签证、产权产籍转移、过户登记服务和管理，是房地产经济上和产权上的保证机关。

三、房地产经纪人的报酬

房地产经纪人为房地产交易提供中介服务是有偿的，即必须收取报酬或称佣金。

（一）报酬形式

房地产经纪人取得报酬的形式有两种：

1、差价。房地产的卖主委托房地产经纪人销售房地产，不付服务费，只以底价告知经纪人，由经纪人以高于底价的卖价出售，高于底价的差价归经纪人所有以充服务费。

2、佣金。佣金是房地产经纪人的法定劳务活动报酬，一般以交易成交金额为基数采用一定的费率计算而得，佣金是经纪人的正常营业收入。收取佣金比赚取差价合理得多。

在实际工作中也有将两者结合使用的，如1）固定费率，不赚差价；2）不付佣金，完全赚取差价；3）固定费率，差价共享（与卖方）；4）固定费率，差价自留（经纪人）。

（二）费率标准

一般地，赚取差价无法确定费率标准，这也正是这种收取报酬形式的不合理之处。收取佣金的标准一般由政府有关部门确定一个限度或区间。如互换房产一般规定每笔业务的最高佣金额度；买卖、租赁一般以成交额为基数，再与一定的佣金率相乘而得，佣金率一般应有一个浮动范围。如美国，佣金率的百分比随所销的房地产种类而不同，单栋独楼佣金率通常为3-8%，未开发的土地为6-10%等。而日本则根据买卖金额的由小到大确定佣金率，确定的佣金率却是由大到小分别为：5%、4%、3%以内三个档次。另外，对租赁交易，一般规定，根据佣金率计划的佣金一般不超过第一个月的租金。

（三）报酬方式

房地产经纪人收取报酬的方式，一般是向房地产交易的委托方收取的，但也有向交易双方同时收取的（如卖一买二，即分别由卖方支付成交价的1%，买方支付2%，共3%为佣金费率）。另外，还有按件计收，按成交笔数计收佣金的等等。

四、房产经纪程序

（一）确定客户。房地产经纪人在房地产买卖过程中确定客户的方式主要有：接受委托和寻求客户两种。客户的选定依赖于丰富的信息，良好的信誉。

（二）中介斡旋。这是最关键的一步。房产买卖的经纪人必须具备较丰富的房产买卖知识，诸如房产政策、房产买卖的形式及其各自的优缺点、房产买卖的一般程序、房产买卖的合同；掌握房产供求信息，在地理位置、楼层要求、房屋档次、价格幅度、供求心理上都应有资料储存，以便很快地给需方以多种选择的信息；而最费口舌的是房产买卖价格的谈判，供方需要经纪人斡旋，需方也需要经纪人的斡旋，没有这样的中介，双方最后亮底的机会就不成熟，因此经纪应积极地不厌其烦地从中斡旋，从中协调，使买卖成交。

（三）代理事务。即房产买卖的经纪人促成买卖后，接受客户的委托，代办有关房产的登记、签证、立契过户、交纳税费等事务，甚至可以为客户提供改善房产（如内部装修、外部绿化等）的事务的信息，为客户提供周全的服务。当然这些事务也可不经经纪人办理，而由客户自行处理。

（四）收取报酬。根据国家规定的限度、合同议定的金额，经中介成交买卖后，经纪人向客户收取佣金。

五、地产经纪程序

（一）贮备信息。地产交易涉及诸多法律、政策规定，故地产交易经纪人除必须具备丰富的地产知识外，还必须清楚我国土地产权制度及交易政策等。目前，我国在这方面的规定各地不尽一致。不同的特区、开发区、开放区、边贸区等对土地使用权的出让、转让的规定不尽一致，手续也繁简不同，故经纪人尤应注意，只有这样才能在地产交易中起很好的中介作用。

（二）接受委托。地产交易经纪人可接受国内各企事业单位、集体、私营企业以及对外商的委托，代为寻找地皮。或各开发区、开放区对外招商时，委托经纪人代找地皮买主。

（三）中介斡旋。地产交易经纪人接受委托后，遵照城镇土地使用权转让法规，积极为委托人寻找买主或地皮。比如为地皮需求者来找地皮，经纪人须由需方提供详细的条件，距城距离、对当地基本设备设施的要求、用途、数量和最高出价，有无项目批准书，以及诚意和支付能力。这些数据应与自己所掌握的地产信息反复对照，才能向供方提出需方条件，然后在供方和需方之间协调交易关系，促进交易形成。在接受外商委托时，尤其是注意维护祖国的权益。

（四）代办事务。地产交易经纪人接受委托代为办理与地产交易有关的一些手续等事务。